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Welchen Beitrag leisten eigentlich Vermieter? Keinen geringen. (Corona)

Jurist81, Langenberg, Dienstag, 24. März 2020, 13:41 (vor 14 Tagen) @ Micawber

Die vorgeschlagene Regelung, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Grund eines Zahlungsrückstandes in der Zeit vom 1.04 bis zum 30.06.2020 unzulässig sein soll und der Mieter bis zum 30.06.2022 Zeit haben soll, die Mieten zurückzuführen, ist mE aktionistisch und könnte einen größeren Schaden anrichten.

Zunächst ist festzuhalten, dass wir in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine Regelung haben, wonach eine Kündigung ihrer Wirkung verliert, wenn binnen 2 Monaten nach Rechtshängigkeit (d.h. Zustellung der Klage beim in diesem Fall Mieter) der Zahlungsrückstand ausgeglichen wird. Hierauf werden Mieter in Räumungsprozessen von den Gerichten ausdrücklich darauf hingewiesen. Ebenfalls reicht es nach dieser Regelung aus, wenn sich binnen dieser Frist eine öffentliche Stelle zum Ausgleich verpflichtet.

Was bedeutet das? Im absolut schlimmsten Fall kann der Mieter M am 3. April seine Miete nicht bezahlen. Den Rückstand gleicht er in der Folge nicht aus. Am 5. Mai zahlt er wiederum nicht, was den Vermieter zur außerordenlichen Kündigung verleitet. Die Kündigung wird dem Mieter zugestellt. Die kurze vom Vermieter gewährte Räumungsfrist bis zum 31. Mai hielt der Mieter nicht ein, so dass der Vermieter am 1. Juni die Räumungsklage erhebt. Ich unterstelle mal, dass die Gerichte bis dato ihren normalen Betrieb wieder aufgenommen haben. Je nach Gericht zwischen dem 7. und 20 Juni bekommt der Mieter, der nun auch die Miete für den Monat Juni nicht bezahlt hat, die Klage zugestellt. Was macht der Mieter der nicht zahlen kann? Er liest die Verfügung des Amtsgerichts und wendet sich an die Sozialbehörden mit der Bitte, die Miete auszugleichen, da er sonst auf der Straße stünde. Die Behörde prüft den Sachverhalt und sagt zu, den Mietrückstand auszugleichen (ob als Darlehen oder in welcher Form, ist mir nicht bekannt). Die Kündigung ist nun unwirksam und der Vermieter, der zwischenzeitlich bereits drei Monate fehlende Mieteinnahmen überbrücken musste und ggf. Tilgungsstundungen mit seiner Bank vereinbarte, weiß jetzt, dass er das benötigte Geld bekommt und schläft wieder etwas ruhiger.


Jetzt haben wir aber dieses neue Gesetz. Was ändert sich? (Ich unterstelle mal, dass kein Mieter jetzt leichtfertig die Mietzahlungen einstellt, auch wenn ich fürchte, dass genau dies passieren wird.)

Der Mieter zahlt wie oben nicht, der Vermieter erklärt aber nicht die Kündigung. Von seiner Zahlungsschuld ist der Mieter gleichwohl nicht befreit. Seit dem 4. April ist der Mieter im Zahlungsverzug, klingt harmlos, in meinem Beispiel wird das aber gleich das große Problem. Der Mieter zahlt auch Mai und Juni seine Miete nicht. Eine Kündigung erfolgt nicht.

Der Vermieter braucht die Mieteinnahmen aber zur Zahlung des Zinses und zur Tilgung seines Darlehens, das er zum Erwerb der Immobilie aufgenommen hat. Er hat das Geld nicht. Also wird er nervös. Der Anwenungsfall der Stundung greift für ihn nicht, da es sich bei der Finanzierung der Immobilie nicht um ein Verbraucherdarlehen handelt. Also ruft er seine Bank an. Banken haben nicht erst seit der Finanzkrise gelernt, dass Kommunikation mit den Schuldnern das A und O ist. Nichts ist schlimmer als eine Zwangsversteigerung einer notleidenden Immobilie. Ich unterstelle weiter, dass die Bank keinen Colatterals in ihrem Darlehensvertrag hat, oder falls dieser der Fall ist, die Bank clever genug ist, jetzt keinen Breach geltend zu machen und keine weiteren Sicherheiten zu fordern (könnte aber auch sein).

Die Bank sagt dem Vermieter: Das tut uns ja leid für dich, aber sieh mal zu, dass du an deine Kohle kommst, und schickt den Vermieter zum Rechtsanwalt. Der schreibt dem Mieter einen netten Brief, dass die Miete für die Monate April, Mai und Juni bei Fälligkeit nicht bedient wurde und dass der Mieter Verzugszinsen auf die Miete schuldet (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz p.a., derzeit 4,12% p.a.). Die Tätigkeit des Rechtsanwalts will aber auch vergütet werden. Da der Mieter im Zahlungsverzug ist, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung, will heißen, der Mieter hat die Kosten des Rechtsanwalts zu zahlen. Und dann haben wir folgendes Resultat (grob vereinfachtes Beispiel):

Der Mieter schuldete vorher eine Miete von 500,00 EUR, die Monate April, Mai, Juni 2020 hat er vollständig nicht bezahlt. Der Rechtsanwalt fordert ihn also auf, 1.500,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 500.00 EUR seit dem 4. April 2020, aus einem weiteren Betrag in Höhe von 500,00 EUR seit dem 6. Mai 2020 und aus einem weiteren Betrag in Höhe von 500,00 EUR seit dem 4. Juni 2020 zu zahlen. Dazu hat der Mieter den Vermieter von RA-Gebühren in Höhe von 201,71 EUR freizustellen. Am 30. Juni rechnet unser Mieter nach und kommt zu dem Ergebnis: Der ganze Spaß hat ihn bis hierhin Zinsen in Höhe von 9,62 EUR und Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 201,71 EUR gekostet, gesamt mithin 211,33 EUR.

Was macht der Mieter? Er muss die Miete weiter bezahlen, sonst droht ihm jetzt eine Kündigung. Zugleich will er die Zinsfolge der Mietrückstände nicht ansteigen lassen. Wir unterstellen, er bezahlt die Zinsen und den Rechtsanwalt, aber die Miete nur zum Teil. Das Spiel geht von vorne los und wir geraten in ein Hamsterrad. Jetzt kommt der Mieter seiner Mietzahlungsverpflichtung nicht mehr nach. Was soll er auch tun. Er hat ja alles versucht. Es kommt letztlich doch zur Kündigung wegen Zahlungsrückstandes. Dem Mieter ist es egal, er resiniert. Aus der Schuldenfalle kommt er nicht mehr raus. Also wird die Räumungsklage erhoben. Der Mieter wehrt sich nicht einmal, er lässt es über sich ergehen. Nur ausziehen, das tut er nicht. Also ergeht ein Titel gegen ihn. Er zieht noch immer nicht aus. Seine 3,5-Zimmerwohnung wird zwangsgeräumt. Der Gerichtsvollzieher nimmt einen moderaten Räumungskostenvorschuss von 3.500,00 EUR. Dieser Betrag wird auch tatsächlich verbraucht. Der Vermieter hat sein letztes Geld zusammengekratzt, um den Vorschuss zu bezahlen. Hauptsache, die Wohnung ist wieder frei und kann Mieteinnahmen generieren. Der Mieter wird geräumt. Der Vermieter hat mittlerweile durch die Mietrückstände einen knapp 5stelligen Schaden (und das auch nur, wenn die Wohnung nicht verwüstet und beschädigt wurde) und der Mieter sitzt auf der Straße.

Im Gesamtsaldo haben wir also einen Vermieter, der Druck von der Bank bekommt oder sein Erspartes dafür aufwendet, dass ein Mieter in seiner Wohnung bleibt, bis er nicht mehr kann und dann einen erheblichen Schaden erleidet einen Mieter, den die Forderungen überfordern und letztlich alles verliert und einen Staat, der das Ganze begünstigt hat.

 

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