Merz erklärt uns, was Deutschland ist: (Sonstiges)

markus, Freitag, 29.09.2023, 16:00 (vor 843 Tagen) @ majae

Wobei ich ebenfalls eher eine Wohnung von einem Investor mieten würde als eine von einer Privatperson, weil dort die persönliche Ebene zum Vermieter fehlt. Das hat gewisse Vorteile. Dinge wie Eigenbedarf kommen nicht vor. Und man hat weniger Scheu sich bei Problemen zu melden, weil der Ansprechpartner irgendein Sachbearbeiter im Büro ist, der dich nicht kennt.

Alle Menschen, die ich in München kenne, die günstige Mieten zahlen, mieten bei Privatpersonen (oder Genossenschaften). Und natürlich waren es die Investoren, die die Mietpreise in die Höhe getrieben haben. Eine Privatperson, die ein MFH besitzt und 6.000 Euro Mieteinnahmen im Monat hat, wird sich eher denken "Passt so, davon kann ich gut leben", während bei Investoren immer das Credo gilt: Mehr Einnahmen = besser.

Grundsätzlich aber ist es ratsam, sich in jungen Jahren möglichst um Eigentum zu bemühen. Und wenn es erstmal nur eine kleine Wohnung zum Start ist. Es war jahrelang problemlos möglich, mit der Kaltmiete, die man ansonsten zahlen würde, eine Wohnung abzuzahlen. Und die Kohle landet dann in die eigene Tasche (der Tilgungsanteil) und nicht auf das Konto des Vermieters. Das ist der Türöffner um Vermögen aufzubauen. Denn sobald das Ding abbezahlt ist, spart man den Anteil, den man sonst als Miete zahlen müsste. Wenn das 500€ sind, sind das knapp 1.000 Euro Bruttogehalt, das man nicht mehr für den Vermieter erwirtschaften muss. Zudem lässt es sich später als Rentner besser leben. Denn 500 Euro Miete zahlen bei 900 Euro Rente, klingt eher ziemlich bescheiden.

Das stimmt nur zur Hälfte. Wer vor 15 Jahren oder länger Eigentum gekauft hat, hat in fast allen Fällen ein verdammt gutes Geschäft gemacht, aber auch nur weil es einen enormen Wertzuwachs seitdem gab. Bis dahin sind aber die Immobilienpreise in Deutschland relativ stabil geblieben. Und ohne die Wertzuwächse, ist es tatsächlich oft am Ende lukrativer, das benötigte Eigenkapital in den MSCI World zu stecken. Hier haben wir historisch betrachtet eine durchschnittliche Rendite von etwa 5% p.A., inklusive Wirtschaftskrisen und zwei Weltkriegen. Kaufen macht vor allem Sinn, wenn man das Eigentum einen fürs eigene Leben Vorteile liefert, also die Sicherheit dort so lange wohnen zu bleiben wie man möchte und die Möglichkeit von baulichen Veränderungen. Auf der anderen Seite bietet Mieten Flexibilität, was in der heutigen Zeit nochmal wichtiger ist, wo ja kaum noch jemand 40 Jahre beim gleichen Arbeitgeber bleibt.
Wie gesagt, rückblickend betrachtet, war es natürlich eine gute Entscheidung sich in den Nuller Jahren eine Immobilie angeschaft zu haben, aber rückblickend betrachtet sind Investitionsentscheidungen halt immer sehr einfach. Ich hätte ja z.B. eher dazu geraten, alles in Crypto zu investieren, alternativ hätte man auch am Mittwoch mit den Zahlen 2, 9, 19, 22, 40, 41 und Superzahl 8 Lotto spielen sollen ;-)

Auch ohne Wertsteigerung hätte sich das oft gelohnt wegen der eingesparten Miete. Ich habe im Jahr 2012 gekauft, einschl. Nebenkosten für weniger als 1.450 Euro je qm. Demgegenüber steht die gesparte Kaltmiete von inzwischen 8 Euro je qm/Monat oder 96 Euro pro Jahr. Das sind 6,6% Rendite. Wenn du dann noch bedenkst, dass du die Miete aus verbeitragtem und versteuerten Einkommen zahlen musst, dann muss du 16 Euro Brutto verdienen, um dir 1 Qm Miete leisten zu können.

Es gibt natürlich einige nicht umlegbare Kosten (Rücklagen), die man im Vergleich zum Mieter zusätzlich hat und die die Rendite etwas schmälern. Heute sieht die Rechnung natürlich wieder anders aus, da die Kaufpreise stärker gestiegen sind als die Mieten. In in München wird es vermutlich gar nichts preiswertes geben.