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Adidas, Deichmann, Puma und H&M wollen ihre Mietzahlungen aussetzen (Corona)

Jurist81, Samstag, 28.03.2020, 19:36 (vor 1461 Tagen) @ Micawber

Gute Idee. Ich empfehle meinen Mandanten dann ab nun nur noch krisenfeste Mieter wie ALG-II-Bezieher, Rentner und Beamte zu akzeptieren. Ist dann doof für die vielen Berufstätigen, die dann noch schwerer eine Wohnung bekommen können in angespannten Märkten.... wir sollten hier mal ein wenig weiter denken.

Nahezu alles an der Aussage von Schnippelbohne ist tatsächlich falsch. Deine Schlussfolgerung, die darauf beruht, kann daher nur zu einem falschen Schluss geraten.

Ohne mich zu sehr in Details zu verirren wie die Frage der Gebrauchsuntauglichkeit von Gewerbeimmobilien durch hoheitlichen Akt und die Rechtsprechung des Reichsgerichtshof zu den Tanzverboten, kann man festhalten: ich halte die Mietminderung von Deichmann, Adidas und co. IM EINZELFALL für juristisch vertretbar. Und viele Vermieter stimmen gerade Modelle mit ihren Mietern ab, wie man mit dieser Situation umgehen kann.

Auf Grund des Umstandes, dass Immobilien in Deutschland (und auch sonst auf der Welt) zu einem nicht geringen Teil fremdfinanziert werden, haben gerade größere Vermieter strikte Vorgaben ihrer finanzierenden Banken (sog. collaterals). Diese bestimmen beispielsweise eine Quote des Cash Flows, Wert des Assets zum Darlehen, etc.

Und da kann es zur tödlichen Spirale kommen: wenn Banken einen breach der collaterals feststellen, kann es zu einer Nachforderung von Sicherheiten oder Anpassung der Konditionen kommen. Der Vermieter der die laufenden Ausgaben der Immobilie bereits aus eigenen Mitteln gestemmt hat und Mieter hat, die nicht einmal die Betriebskostenvorauszahlungen leisten, hat seine Liquidität bereits massiv belastet. Kommen jetzt weitere Anforderungen der Banken, gerät das Darlehen in Notlage. Wird das Darlehen fällig gestellt und eine Refinanzierung kann auf Grund der aktuellen Situation nicht gelingen, sehen sich viele Vermieter gezwungen, sich von einem Teil ihres Portfolios zu trennen. Die, die nur ein oder wenige Assets haben, könnten hierbei alles verlieren, während andere uU mit einem blauen Auge davon kommen. Magst du für Pech der Vermieter halten: Investitionen bedeutet ja immer die Möglichkeit des Totalverlusts.

Richtig dumm wird es dann aber für die Mieter. Warum? In solchen Situationen locken Notverkäufe viele risikoaffine Investoren an, die zum Teil mit exorbitanten Zinskonditionen und kurzen Festzinslaufzeiten, schnelles Geld durch aktives Management betreiben. Möglichkeiten von dem Ausschöpfen der Mieterhöhung, der Verwertungskündigung über die Modernisierung bis hin zur Aufteilung in WEG-Einheiten gibt es da einige. Und am Ende steht der kleine Wohnraummieter da und kann entweder mehr Geld dafür aufbringen, dass er in seiner Wohnung bleiben kann, hat eine Übergangsfrist bis zur Eigenbedarfskündigung, kann sein Vorkaufsrecht ausnutzen (wenn er es kann) oder kann sich nach einer neuen Wohnung umsehen. Zugegeben, das Ganze spielt sich nicht in den nächsten Wochen und Monaten ab. Aber der Grundstein für diese Spirale wird jetzt gelegt.

Und dieser aktionistische Schutzschirm für Mieter dürfte sowohl zu einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Mieters führen, wenn er davon Gebrauch macht, wie ich die Tage bereits ausgeführt habe, und ganz dreist ausgenutzt werden. Vermieter bluten jetzt schon. Einige wird es aus dem Markt verdrängen. Das, was dann kommt, wird vielen aber nicht gefallen.


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