Immobilienkauf und co. (Sonstiges)

Achte beim Kauf sehr auf Heizung und Isolierung.

Wenn die Grünen ihre Herzensprojekte durchbekommen, dann kann es sein, dass ein vermeintliches Schnäppchen schnell zur Kostenfalle wird.

Ich prophezeie sogar, dass manch günstiger Wohnraum wegfallen wird, weil es schlicht teurer wäre zu sanieren, als die Mietrendite auf absehbare Zeit wieder einbringen könnte.

Ich würde im Moment höchstens in einen Neubau investieren.

Ich danke Euch für die Antworten und Eure Meinungen.
Im Nachgang noch einmal ein paar Aspekte, die in mehreren Antworten zur Sprache kamen.

- Die Idee wäre tatsächlich, in meiner Heimatregion eine kleine WE zu finden. Großraum Dortmund, Unna, Hamm, Sauerland, Soest, OWL. Also keine A-Stadt wie beispielsweise Hamburg. Es gäbe Städte, bei denen ich mich möglicherweise gut genug auskennen würde, um die Lage der Wohnung und Entwicklung des Viertels einschätzen zu können, aber sie sind einfach zu weit weg

- 30-40 qm² wäre so meine "Wunschgröße", unabhängig von der Wohnfläche würde ich nicht mehr als 100k als Gesamtpreis auf dem Deckel stehen haben wollen. Das entspricht auch ungefähr meinem aktuellen EK (also quasi tatsächlich mein selbst erarbeitetes Kapital, Elternhaus und co. ist noch nicht überschrieben und rechne ich mal nicht rein, um hier sauber zu bleiben)

- Beispielhaft habe ich eine kleine Wohnung in Unna gesichtet, 36 qm² mit Stellplatz und Keller, BJ 1972 und gut in Schuss, Kaufpreis 53k, recht gute S-Bahn-Anbindung, vermietet. Gemäß aktueller Jahresnettomiete wäre die Wohnung in 17 Jahren abbezahlt (freilich ohne Reparaturen und etwaigen Ausfällen). Allerdings eher eine Mini-Platte (sieht von außen aber verträglich aus, Gegend ist ok, müsste man sich aber sicherlich genau anschauen).

- Zur Motivation: Mit ETFs und co. macht man sicherlich nichts verkehrt und man könnte da auch einfach wie gehabt weitermachen, aber bei Immobilien hat man ja doch irgendwo noch die Möglichkeit, zumindest ein bisschen FK einzubringen.
Sicherlich, auf der einen Seite soll das Ganze natürlich auch ein Invest sein, aber irgendwie habe ich tatsächlich richtig Lust auf so ein "Projekt". An sich stehe ich auch gerne in der Baustelle, manches kann ich selber oder habe Freunde. Ein Großteil (sofern man eine renovierungsbedürftige WE rauspicken würde) müsste ich aber machen lassen. Auch ein Aspekt, der mir Sorge bereitet. Ich sehe wie selbst über Jahrzehnte in meinem Elternhaus ein- und ausgehende Handwerker, tja man kann es nicht anders sagen, meine Eltern hängen lassen. Eine einzige Katastrophe, mache Dinge verschleppen sich schon seit Monaten, teilweise schon fast ein Jahr lang.

- Neben-Motivation: So wie es wahrscheinlich jeder tut, hegt man ja insgeheim doch immer den Traum, irgendwann mal mehr oder weniger unabhängig zu sein von einem Job. Ich bin noch ohne Kinder und lebe relativ sparsam, was in Kombi mit meinem Job eine oke Basis ist, zumindest ein wenig Kapital angespart zu haben. Die Überlegung wäre, mit Immobilien möglicherweise dennoch mehr Freiheiten aufzubauen, als lediglich mit ETFs/Anleihen/Aktien/Edelmetallen und co., u.a. aufgrund von FK-Einsatz.

Nicht falsch verstehen, ich habe tolle Kollegen und zur Arbeit zu gehen ist auch keine Qual. Möglicherweise ist es auch irgendwie eine Bigotterie, auf der einen Seite durch ETFs/Aktien/Immos und co. finanziell unabhängig sein zu wollen und das jetzt zu sagen, aber die letzten Jahre in meinem Konzern (fair enough, der mir mein Gehalt zahlt) haben mir echt noch einmal gezeigt, was für eine asoziale und widerliche Umgebung doch das Berufsleben in Konzernen sein kann. Jordan-Belfort-Turbokapitalismus in NRW, ich habe da wirklich seit ~2020 jede Sauerei miterlebt und mit Mitte 30 ist eigentlich nichts mehr von den edlen Zielen übriggeblieben, die man so als Absolvent vor 10 Jahren hatte. Eventuell ist auch nicht jeder Konzern so gewissenlos, da habe ich nicht genug von innen gesehen, oder man muss in den Mittelstand gehen, aber das ist auch ein Antrieb für mich, finanziell so unabhängig zu werden, um in diesem verantwortungslosen Fleischwolf nicht mehr mitmachen zu müssen.

Neben Finanzierung/Kaufpreis/ Zinsen/Rendite/Wertsteigerung wird oft (aus Unkenntnis) vergessen, wie viel Arbeit "vermieten" überhaupt ist. Das ist nur in den seltensten Fällen ein Selbstläufer. Einzug/Auszug/Mietersuche/Wohnungsbesichtigungen/Reparaturen/Ruhestörungen/Mietausfälle/Sarnierungen/Glasfaseranschluss/Mieterhöhungen/Steuererklärung etc.

Ich finde es verdammt viel Arbeit. Und ich glaube, das kann nicht jeder.

Meine Empfehlung wäre: Wenn man jetzt nicht sehr viel Eigenkapital oder extrem viel handwerklich selber machen kann, würde ich es sein lassen. Chance verpasst.

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Block 24

Falls jemand Zeit und Muse hat, sich diesen Podcast mal anzuhören, würde ich mich auch hier über Meinungen/Feedback freuen. Mir ist nach wie vor nicht ganz klar, wie man in 6-7 Jahren und mit 10k Startkapital auf 70 Immobilien kommt (schon rein finanzierungs-/FK-technisch).

Hab den Podcast mal angehört. Das ist in etwa so: "Ich hatte am Anfang nur 5k, hab mir noch 5k geliehen und die erste Immobilie gekauft mit bloß 10k. Durch meine dann akquirierten Kontakte hab ich dann aber ein paar Co-Investoren kennengelernt, die richtig Asche hatten und wo wir richtig was aufbauen konnten"

Wenn du z.B. Zeit hättest und ich 1 Mio. Euro, dann haben wir in kürzerer Zeit auch gemeinsam ein Immobilienportfolio in der Größe 10 Mio. Nur noch nix abbezahlt ;-) Aber in 30 Jahren eventuell...

Der entscheidende Wert einer Immobilie ist abhängig von einer Lage. Befindet sich die Immobilie in einer städtischen Region oder einer ländlichen Region? Für die Immobilienwertmessung haben wir auch immer die Bodenrichtwerte herangezogen, diese sind zu finden unter https://www.boris.nrw.de/boris-nrw/?lang=de (sofern du eine Immobilie in NRW kaufen möchtest)

Ja in 15-20 Jahren sind das ganze anders aus. Ich bin kein Experte, ich habe nur Geographie studiert, aber ich denke die großen Zeiten sind vorbei, wo man noch viel Geld mit einer Immobilie machen kann. Mal abgesehen davon, dass ich eine gewisse Abneigung dagegen verspüre, wenn Menschen in Immobilien eine große Profitanlage sehen. Da ich aber nicht glaube, dass du großes Geld damit machen willst, sondern eher eine gute Renten sichern müsstest, ist es sicherlich nicht viel falsch, Geld in so eine kleine Wohnung zu investieren, in der man später selber auch wohnen kann.

In ländlichen Regionen gibt es heute schon Probleme Immobilien zu verkaufen, bspw. in der Eifel. Das liegt daran, dass die Häuser alt sind, klein sind oder an lauten Straßen liegen. Die Leute, die heute in die Eifel ziehen, bauen sich dann lieber ihre Häuser am Dorfrand, was zu einer stärkeren Versiedelung führt und kleine Häuser im Ortskern bleiben leer.

Ein Problem der heutigen Wohnungsnot sind vereinfacht gesagt, die Generation Ü60, die z.T. alleine in großen Häusern oder Wohnungen wohnen. In 15-20 Jahren werden diese aber nicht mehr leben, die Wohnungen und Häuser werden dann frei, aber vermutlich keine Abnehmer finden, weil die derzeitigen Nachfrage z.T. selber neu bauen. Ich denke, das wird sich auch in die Vororte von städtischen Regionen ziehen, also nicht nur in der Eifel oder im Sauerland so sein. Wohnungen in Großstädten wie Köln oder Düsseldorf halte ich für unproblematisch. Man kann es sich heute nicht vorstellen, dass irgendwann die Nachfrage abnehmen wird und ggf. das Angebot in vielen Regionen die Nachfrage übertreffen wird.

Danke für den Thread!

Wir beschäftigen uns seit ca. 3 Jahren mit dem Thema. Leider haben wir zu Niedrigzinszeiten nicht zugeschlagen und nehmen immer mehr Abstand davon.

Ich selbst tue mich schwer damit, zum einen ältere Bestandsimmobilien bzgl. Zustand zu bewerten (da ich nicht vom Fach bin) und zum anderen die Lage in Regionen einzuschätzen, die nicht gut kenne. Hier im Rhein-Neckar-Raum gab es einige interessante Bauprojekte, bei denen eine 2Z Wohnung verfügbar gewesen wäre. Wie gesagt, wir beißen uns etwas in den Hintern, nicht investiert zu haben. Mit KfW Förderkredit und damals noch qm Preisen von deutlich unter 6k€ wären bei den 20-25 % EK, die wir mitgebracht hätten, die 20 Jahresmieten locker drin gewesen (eher weniger). Die Region ist so attraktiv, dass man die Wohnung immer gut vermietet bekommt.

Andererseits sehen wir gerade in den kleineren Wohnungen eine sehr hohe Fluktuation an Mietern. Bedeutet, dass der persönliche Aufwand und die Abnutzung steigen.

Nun sind wir beide grundsätzlich risikoscheu. Im Bekanntenkreis gibt es einige, die schmerzbefreit mit sehr wenig EK, teilweise laut eigener Aussage nur für Grunderwerbssteuer und Notarkosten, in Bestandsimmobilien in weiter entfernten Regionen investiert haben.

Die MSCII World ETFs, in die wir einen großen Teil unseres Geldes seit Jahren anlegen, liefern kontinuierlich ab. Da wir unsere eigene ETW vermutlich mit Anfang 50 abbezahlt haben werden, ist auch weniger Leidensdruck vorhanden, unbedingt eine Investition mit erhöhten Risiko einzugehen.

Es gibt extrem viel kostenlosen Content. Für Do gibt's auch ganz gute Immo Stammtische inkl Chat gruppen.

Der schnelle Aufbau ging vor allem in c Lage bei niedrigem Zins. Und vor einiger Zeit. Ich habe selber einiges im Zeitraum 13-17 gekauft, da lag der qm Preis bei 2-500 €. Selbst bei nur KDU waren das gute Faktoren.

Ich habe mich aus dreierlei Gründen dagegen entschieden:

1) Ich habe keine Objekte finden können, die die historische Rendite von Aktien/ETF im Mittel schlagen würden - erst Recht nicht, wenn man den zusätzlichen Aufwand und die Illiquidität einbezieht.

2) Ich habe nicht das Gefühl, dass Deutschland sich in eine Richtung bewegt, die irgendwie als "Vermieterfreundlich" gelten könnte. Da drohen mir zu viele Dinge, die heute noch nicht absehbar sind (Modernisierungszwang, Mietpreisbremsen usw.)

3) Macht das für mich aus Risikosicht nur dann Sinn, wenn das Ziel ist eine wirklich nennenswerte Anzahl von Objekten zu besitzen. Bei wenigen Objekten ist das Klumpenrisiko viel zu hoch. Ein Mietnomade verhaut Dir das gesamte Thema auf Jahre. Gut, das ließe sich noch versichern, geht aber auch auf die Rendite.

Hallo und schonmal viel Spaß ;)

Ich bin vor ein paar Jahren auch mit einer 22 qm Wohnung eingestiegen. Die schon genannten 20 Jahresmieten sind ein guter Gradmesser ob es sich lohnt oder nicht.

Ich würde dir zum Einstieg von Gewerbeimmobilien abraten. Und bei Wohnimmobilien wirklich auf die Lage achten. Bei Leerstand laufen die Kreditraten fröhlich weiter ;) Du solltest auch darauf achten das es nicht zu weit von deinem Wohnort entfernt ist. Grade bei Mieterwechsel fährt man da schon ab und zu mal hin. Oder halt ein Verwalter der das macht. Kostet halt.

Grundsätzlich kann ich es aber nur empfehlen. Ich hab na kleine Wohnung in Uni-Nähe in nem größeren Komplex. Selbstläufer. Sowas für den Einstieg würde ich dir auch empfehlen. Erstmal reinschnuppern. Wenn man dann mal ne Wohnung hat, bleiben dir die Einnahmen und die Sicherheit für die Bank um größer einzusteigen. Ab dann ist weiterer Wohnraum ein Selbstläufer.

Ein Aspekt zu dem mich andere Meinungen auch besonders interessieren würden ist der demographische Wandel und der dadurch freiwerdende Wohnraum in den nächsten 10-20 Jahren.

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in Deutschland ist in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen. Zum einen ist das sicherlich gestiegener Anspruch (oder anders gesagt: gestiegene Lebensstandards). Ich habe aber die Vermutung, dass in dem Haushalten der älteren Generationen (Baby Boomer und älter) massiv Wohnfläche „brachliegt“. Nicht nur bei Eigentümern (das Reihenhaus mit 4 Zimmern ist halt da, deswegen bleibt die Witwe dort alleine wohnen), sondern auch bei Mietern (günstige Uraltmiete für 100qm ist billiger als wechseln in 60qm).

Es gibt eigentlich genügend kostenlose Inhalte. Bücher muss man dafür nicht unbedingt kaufen. Ich würde darauf achten, dass der Kaufpreis angemessen ist im Vergleich zu den Mieteinnahmen. Wenn es 30 oder 40 Jahresmieten sind, ist das m.E. zu teuer. Erst recht bei den jetzigen Zinsen. Ein gutes Verhältnis sind 20 Jahresmieten. Aber ich fürchte, dass sowas nicht mehr leicht zu finden ist.

Dass einige Leute innerhalb von wenigen Jahren viele Immobilien kaufen konnten, lag an den niedrigen Zinsen. Du konntest höhere Mieteinnahmen erzielen als Zinsen und Tilgung an die Bank zu zahlen und damit einen positiven Cashflow generieren. Damit bekam man dann ohne Probleme einen weiteren Kredit für die nächste Immobilie, mit der man erneut einen positiven Cashflow generiert usw. usf. Aber auch das ist heute kaum noch möglich, da allein die Zinsen schon 4% betragen. Üblich waren so Modelle wie 1% Zinsen + 1 bis maximal 2% Tilgung.

Wo fängt man bei diesem riesigen Thema an. Vorab, ich habe beruflich mit Immobilien als Anlageprodukt zu tun, im speziellen Industrie & Handelsimmobilien.

An Literatur kann ich dir im Prinzip nur Fachliteratur von Murfeld, Rottke, Kurzweg & Co. empfehlen. Die erklären wie Immobilienzyklen funktionieren, was zum Management einer Immobilie dazu gehört und wie du die richtigen Ansprechpartner im jeweiligen Immobilien-Lebenszyklus mit einbindest. Eine Immobilie als Anlage ist je nach Assetklasse (Wohnen, Gewerbe, Industrie, Handel, etc.) ganz unterschiedlich mit Aufwand verbunden. Bei einer gewerblichen Vermietung kannst du dich qu eine langfristigen Mietvertrages über Jahre absichern, wohingegen du bei Wohnungen regelmäßig mit Mieterwechsel & Renovierungen zu tun hast.

Was du unbedingt beachten solltest und was auch jeder Bankberater dir mitgeben wird, ist die Gebäudeenergieklasse. Du solltest vorher genau prüfen, welche Instand- und Modernisierungsmaßnahmen stehen demnächst an? (Heizung, Dach, Fassade, Fenster u.a.).

Bist du ein Typ der selbst gerne was handwerklich am Objekt macht, oder soll die Wohnung/Mehrfamilienhaus bereits vollvermietet sein?

Welches Mieterklientel wohnt in der näheren Umgebung und wie ist generell die Mikro- und Makrolage einzuordnen? Stichwort: Barrierearme, ÖPNV, Firmen, allgemeine Infrastruktur.

Handelt es sich um einen sozialen Brennpunkt oder ist es eher gutbürgerlich? Mit welchen Renditen rechnest du und wie viel Eigenkapital bringst du mit? Im gewerblichen Bereich musst du z.T. 30-40% mitbringen, mehr finanzieren die Banken z.T. nicht. Im Wohnbereich brauchst du auch 20-30% Eigenkapital und dann musst du schauen das für dich am Ende noch etwas bleibt und nicht bloß für die Bank.

Da muss der Preis aber schon wirklich sehr interessant sein. Gerade bei den aktuellen Zinsen. Kommt natürlich auch darauf an, wie viel Eigenkapital vorhanden ist und eingesetzt werden will. Ansonsten könnte man wenn du jetzt bei Aktien in den Bereich REITs gehst auf sowas Realty Income schauen. Die Dividende liegt bei über fünf Prozent. Dafür hast du nichts mit nervigen Mietern zu tun ;)

Keine Anlageberatung.